東海道リート投資法人を買いました。 ちまたではスポンサーのゴミ箱などと言われていて、あまり評判のよくないJ-REIT。 それなのに、なぜJ-REITを買ったのか。 J-REITも悪くないよとか、中には間違って宝石が捨てられているゴミ箱もあるかもよという話。
J-REITは実際どうなのか
過去には、不動産バブル崩壊で大損とか、頻繁な増資とか、親会社からいらない物件を押し付けられているという噂とか。 色々ありますが、J-REITの成績って意外に悪くないんです。 配当込み東証REIT指数は、2007年の不動産バブル高値を超えて、順調に伸び続けています。 (配当なし指数では、まだ2007年の高値を超えられていないのは苦しいところではありますが。) 配当込み指数を比較すると、東証REIT指数はTOPIXにも勝っています。
J-REIT.JP 東証REIT指数・東証株価指数（TOPIX）の推移
今は買いなのか？
とはいえ、2007年の不動産バブル高値をようやく上回ったのは2014年。7年間も掛かっています。 割高なタイミングで買ってしまい、7年間も含み損を抱え続けるわけにはいきません。 現在の水準は、過去のNAV倍率、分配金利回りと比較して、割高でも割安でもない。平均的な水準くらいでしょうか。 悪くはないですが、特に買いたいとも思わない。
ミスプライスの可能性
特に割安感のないJ-REITですが、もちろん勝算があって東海道リートを買っています。 2021/07/02時点の時点で、東海道リートの分配金利回り4.65%に対して、最も分配金利回りの高いJ-REITは、トーセイ・リートの4.98%で、特に東海道リートが過小評価されているようには見えません。 しかし、東海道リートの分配金予想を見ると、今季の2,150円に対して、2022年7月期が3,186円、2023年1月期が3,217円と大幅増配予想になっており、分配金利回りにすると5.96%になります。
分配金予想は東海道リート投資法人公式サイトより
来季基準では、現時点で最も低評価のトーセイリートよりも1%近く利回りが高いという状況です。今の株価は、増配予想が織り込まれていないミスプライスの可能性があります。 IPOの直後ということもあり、まだ評価が定まっていないのかも知れません。
2022年7月期が近づき、来季の分配金利回りが意識され始める頃には、他のリートと同程度には評価されると仮定して、株価を計算してみます。 仮に分配金利回り5%まで評価されたら、株価は128,060円で19%の上昇、もしJ-REIT平均の3.31%まで評価されたら193,444円で80%の上昇です。 半年で19%の上昇なら悪くないと思いませんか？
