定禅寺通りの投資家日記

仙台市在住の投資家による投資日記です。投資歴は13年、現在1.2億円ほど運用しています。

【2971】エスコンジャパンリート投資法人 投資証券 2022/7/2

最近不祥事により、大きく株価が下落したエスコンジャパンリートを購入しました。購入理由をまとめてみます。

株価下落の原因

まずは記事の引用から

http://www.japan-reit.com/meigara/2971/topic/2022/4351

証券取引等監視委員会は、エスコンジャパンリート投資法人の資産運用会社であるエスコンアセットマネジメント(EAM)に対し行政処分を行う旨、金融庁に勧告した。 EAMは、スポンサー等の利害関係人との不動産取引において、特定の鑑定会社に対し鑑定評価額の引き上げや鑑定報酬の引き下げの不適切な働きかけを行い、鑑定会社を選定していた。鑑定会社の独立性を損うことから、金商法の忠実義務に違反すると認められた。

エスコンジャパンリートが運用会社から不当に高い価格で物件を買わされていたということです。 ポイントは、エスコンジャパンリートが不正を働いていたわけではなく、被害を被った側であることです。

影響

被害を被ったことはわかりましたが、どのような影響がでるのでしょうか?

まず、考えられるのは、正しい不動産鑑定評価を行うことで、不動産の評価額が引き下げられることです。 不動産の売却時に想定通りの価格で売ることが出来なくなり、物件の入れ替えがうまく進まない可能性があります。 しかし、不動産鑑定評価が下がったからと言って、すぐに家賃減額とはならないでしょう。肝心の分配金にはあまり影響はないと考えています。 運用会社側に透明性が求められることになるので、今後は割高な価格で物件を押し付けられることが無くなり、長期的には好影響かもしれません。

購入理由

業績への影響があまりなく、株価が下落したとあれば、現時点の株価が割安かどうかが重要になります。 瞬間的には利回り5.95%まで下落しました。現在は少し上昇して利回りは5.50%で全REIT中3番目です。 不祥事の前は、利回り5.00%前後で推移していたので、通常より10%程度割安です。過去の利回り推移を見ても、同程度の利回りのトーセイリート等と比較すると、一段階高い評価を受けていました。 過去には高評価だったREITを、利回りが最も高いREITと同じ水準で買うことができます。 気付くのが遅かったため、底で買うことはできませんでしたが、少し上昇してからでもまだ割安感はありました。

感想

親会社がREITに割高な価格で物件を押し付けるのは、周知の事実と思っていたため、今回の不祥事で株価が大きく下落したのは意外でした。 コロナショックの頃にも、地銀が投げ売りしたことでREITが大幅下落したことがありました。今回も機関投資家が投げ売りしたのかも知れません。 誰が売ったのかはわかりませんが、業績面で不安のないREITを割安な価格で買うことができたことは嬉しく思います。